TENANT GUIDE
仙台のテナント攻略ガイド
— 内装屋だから見えている、店舗物件の選び方 —
- ◆ 記憶荘の3つの強み
- ◆ なぜ物件探しから関わるのか
- ◆ 「未公開物件」の真実
- ◆ 物件選びの3基準
- ◆ 内装屋の設備チェック
- ◆ 費用を圧縮する3つの技
- ◆ 契約条件の交渉テクニック
- ◆ 完成イメージで事前プレビュー
- ◆ 失敗事例10選
Ch.1 WHY US
Ch.1記憶荘の3つの強み
01
物件探しから
関わる
物件決定後ではなく、
見る前から相談OK。
選択肢の幅が段違い。
02
実働の職人に
直接発注
設備・電工・塗装・左官。
信頼できる職人へ直接。
中間マージンを挟まない。
03
物件売買では
儲けない中立
内装工事で対価を
いただく立場だから、
「やめた方がいい」も言える。
窓口はひとつ
元不動産仲介20年の担当が、物件探し・目利きから設計・見積もり・現場管理までを通しで見ます。窓口がひとりだから、話がそのまま現場に届きます。施工は、業態ごとに信頼できる実働の職人へ記憶荘が直接発注します。
直接発注する職人ネットワーク
現場に必要な腕を、必要なときに。長く一緒に仕事をしてきた各分野の職人へ、記憶荘が直接発注します。営業だけの会社を間に挟みません。
大工
造作・木工
電工
有資格
設備
給排水・ガス
塗装
仕上げ専門
建具・家具
造作
左官・タイル
手仕事
設計
店舗特化
不動産
20年
逆に、記憶荘が不得意なこと
合う方／合わない方がはっきりあります。先にお伝えしておきます。
大規模・多店舗同時展開
月10件前後が現実的な上限。全国チェーンの同時出店には対応できません。
ラグジュアリー・高級路線
得意は気取らない店・手触りのある空間。高級ホテル的な空気感は他社向き。
超短納期（1週間切り）
品質を落とさないため、最低2週間以上いただくのが基本です。
提案書・3Dパース量産
コンペ対応や大量のプレゼン資料制作はしません。打合せと実物で決めていきます。
仙台都市圏の外
宮城県内中心。県外は内容と距離次第で応相談です。
丸投げでの進行
物件判断・業態設計・費用圧縮はオーナーと一緒に決めたい。お任せ一括では力が出ません。
Ch.2 WHY EARLY
Ch.2なぜ物件探しから関わるのか
❌ よくある順番
物件決定
→
内装屋に
相談
相談
→
見積もり
できることが限定
- 設備が貧弱なら補う工事を乗せる
- ダクトが通らない業態は諦め
- 家賃が重すぎても後戻り不可
✅ 記憶荘の順番
条件整理
→
物件を
一緒に見る
一緒に見る
→
物件決定
＋設計
＋設計
選択肢が広い
- 「そもそもこの物件でいいか」から判断
- 設備・家賃・立地を事業に合わせて選べる
- やめる選択肢も残せる
物件が決まった後の相談は
「できることの中で最大限やる」しかない。
物件を決める前の相談は
「そもそもこの物件でいいのか」から考えられる。
Ch.3 HIDDEN PROPERTIES
Ch.3「未公開物件」の真実と、依頼時の注意
「ネットに載ってない物件こそ
お宝」は本当？
→ 実はちょっと違います
非公開になる 3つの理由
貸主の事情
相続・家族・経営上の都合で
表立って動かせない
仲介の囲い込み
先に高確度の買い手を当てたい／
両手仲介狙い
強気の値付け
初期は高め → 数ヶ月後に
値下げして公開、も普通
つまり 「非公開＝お得」とは限らない。同じ物件が数ヶ月後にネットに出ていることもあります。
なぜ不動産屋だけだと選びづらいのか
仲介の仕事は 「決める」こと。物件が動けば報酬が出ます。だから「この物件、お店に向いてるか」の判断は主戦場ではありません。
❌ 不動産屋の立ち位置
- 報酬源は大家さん側貸主から広告料（AD）が出るため、貸主寄りの動き方になりがち
- 早く決まるほど得長く引き留めるインセンティブが弱い
- 設備・工事費は専門外電気容量・ダクトの可否を判断できない
- 業態適性は測れない「この業態でここは成立するか」は答えづらい
✅ 内装屋が並走する意味
- 工事のしやすさで物件を見る設備が揃っていれば初期費用が数百万変わる
- 業態との相性を即答できる動線・席数・客層まで考えて判断
- やめた方がいい、が言える物件が決まっても決まらなくてもフラット
- 家賃＋工事費の合計で見る「家賃だけ安い物件」の罠を避けられる
依頼する時の 5つの約束
返信が翌日になることあり
少人数運営。急ぎの方はお電話で。
合わない物件は紹介しない
数合わせで物件を回すことはしません。
営業電話はしない
LINEブロックも自由にどうぞ。
「やめた方がいい」も言う
お世辞より、本音の方が役に立つと考えています。
月10件が上限
大規模・多店舗同時展開の案件は苦手です。
Ch.4 THREE CRITERIA
Ch.4物件選びの 3つの基準
物件を見始める前にこれだけは決めてください。決めずに内見すると、どの物件も「悪くない気がする」になります。
①
客層は誰か
年齢層・ライフスタイル・来店動機を明確に。
例：20代女性が仕事帰りに一人で入れるカフェ → 駅近
②
どんな形で迎えたいか
席数・滞在時間・客単価。回転型か滞在型か。
例：回転型ラーメン12坪と滞在型カフェ15坪は月商倍違う
③
集客方法は何か
路面依存か、SNS依存か、広告依存か。
例：SNS集客型なら2階・路地裏でもOK、家賃を抑えられる
この3つが決まると、必要な物件が半分見えてきます。
迷ったら、LINE で書き出すところからご一緒します。
Ch.5 SETUP CHECK
Ch.5内装屋が見る 4つの設備
家賃と広さだけで判断すると契約後に「やりたい工事ができない」事態が起きます。契約前に4つだけ確認してください。
電気容量
30〜100A
飲食30A / 美容50A / ラーメン100A
増設 30〜100万円
給排水
既存配管
厨房・シャンプー台の位置はここで決まる
延長 1m数万〜
ダクト・換気
通るか
焼肉・ラーメン・焼鳥は必須
通らないと 業態変更
天井高・搬入
2.4m↑
飲食2.4m / カフェ2.6m推奨
低いと 客離れ
✅ 契約前チェックリスト
電気
□ 契約アンペア
□ 三相200V
□ 増設可否
給排水・ダクト
□ 給水圧
□ 排水管位置
□ ダクト引回し
□ 大家承諾
その他
□ 天井高
□ 搬入経路
□ 防火・避難
□ 看板可否
□ 原状回復範囲
Ch.6 INUKI OR SKELETON
Ch.6居抜き vs スケルトン
15坪・カフェを想定した初期費用の目安
居抜きが向いている
- 初期費用を抑えたい500万以下で収めたい場合
- 早く開業したい1〜4週間でオープンしたい
- 前店と近い業態厨房・配管が流用できる
- 立地に惚れた居抜き条件が揃った物件に出会った
スケルトンが向いている
- 独自の世界観を作りたい内装が集客の主力
- 長期運営前提5〜10年で償却できる
- 客単価高・回転率高高効率オペが必要な業態
- 合う居抜きがない市場に物件が出てこない
Ch.7 COST HACKS
Ch.7費用を圧縮する 3つの技
記憶荘が一番得意な領域。品質を落とさず予算を圧縮する技術。
そもそも、なぜ他社は高いのか
❌ 一般的な内装会社
元請け
+15〜25%
+15〜25%
→
下請け
+10〜15%
+10〜15%
→
孫請け
（実際の工事）
（実際の工事）
工事が末端に届くまでに 25〜40%の中間マージン が乗ります。
✅ 記憶荘
オーナー
↔
職人が直接
元請けマージンなし。職人の手間賃＋材料費がそのまま工事費です。
01
中間マージンを抜く
元請け・下請け構造をなくし、職人が直接現場に入ります。
02
物件段階から無駄を削る
設備の悪い物件を選ばない。それだけで数百万円の工事が消えます。
03
オーナー併走を前提にする
下の3技（居抜き・施主支給・DIY併走）で、品質を落とさず圧縮します。
3つの圧縮技
01
居抜き設備の
徹底活用
厨房機器・カウンター・照明・
空調を、清掃と塗装で蘇らせる
削減例
50万円+
02
施主支給
オーナー直接購入→設置のみ
中古業務用機器で1/3〜1/2
業者経由比
10〜30%減
03
DIY併走
塗装・装飾はオーナー併走
電気・水回りはプロ
人件費
40万円+
3技を組み合わせると
実例：バスケットボール Cafe&Bar CROSSOVER
- 閉店するバーから什器引き取り → 50万+ 削減
- 総工費 90万円・10日でスケルトンから開業
- 仙台市若林区・15坪
※ 3技は早い段階から内装屋が関わっている場合に最大効果。物件決定後では選択肢が限られます。
Ch.8 NEGOTIATION
Ch.8契約条件の交渉テクニック
家賃だけが交渉項目ではありません。表に出ている条件のうち、動かせる余地があるのは実は5つあります。
01
家賃
長期空室の物件には相場差を埋める余地がある。
データと根拠があれば動きます。
02
フリーレント
工事期間中の家賃免除。業態と工期次第で引き出せる。
開業までの資金繰りが一気に楽になる項目。
03
敷金・保証金
金額・償却割合ともに厚めに設定されていることが多い。
初期費用をどこに寄せるかの調整弁になる。
04
原状回復範囲
一番揉める項目。契約前の特約で退去費が数百万単位で動く。
入居時に握っておかないと、後から戻せない。
05
契約年数・更新料・中途解約
長く借りる意思と引き換えに、更新料・中途解約条項を動かせる。
「安定して借りてくれる」は大家さんにとって大きな価値。
Ch.9 PREVIEW
Ch.9完成イメージで事前プレビュー
契約前に、完成形をビジュアルで確認できます。「こんなはずじゃなかった」を減らす仕組み。物件写真とヒアリングから、数日で完成イメージ案をお出しします。
STEP 1
物件写真
内見時の写真を
共有してください
→
STEP 2
ヒアリング
業態・世界観・
好きな店の参考画像
→
STEP 3
完成イメージ作成
数日で
完成イメージ案
→
STEP 4
判断材料に
契約・融資・
家族相談の資料
何に使えるか
① 物件の判断に使う
「この物件でイメージ通りになるか」を契約前に可視化
家族・パートナーへの説明材料としても有効です。
② 融資・補助金の資料に使う
事業計画書に完成イメージを添付
銀行・日本政策金融公庫・補助金申請での説得力が変わります。
③ 施工方向性のすり合わせに使う
言葉では伝わらない「雰囲気」を共有
施工後の「思ってたのと違う」を減らすための事前合意。
注意：完成イメージはあくまで参考。実際の施工は構造・予算・素材で差が出ます。最終的な設計図面・見積もりは別途作成します。
※ 相談の流れでお出しする簡易版は無料。複数案・高精細版は別途ご案内。
Ch.10 MISTAKES
Ch.10失敗事例 10選
契約後に「あっ」となる典型パターン。先に知れば避けられます。
1電気容量が足りず厨房フル稼働できず
30A物件でブレーカー落ちる
2ダクトが通らず業態を諦める
ラーメン店予定→カフェに変更
3家賃が重すぎて2年で撤退
月商150万に対し家賃35万
4居抜き造作売買が高すぎ
500万設備→実質1000万オーバー
5「一式○万」見積で追加請求続出
600万契約→最終900万
6保健所の要件を見落とし
厨房レイアウトやり直し
7天井高2.2mで圧迫感
客足伸びずリピート少
8搬入経路未確認で冷蔵庫入らず
解体搬入で追加費用
9原状回復範囲を未確認
撤退時400万円の請求
10内装屋への相談が遅すぎた
物件契約済みで選択肢なし
Ch.11 NEXT STEPS
Ch.11最初の 1歩
STEP 1
3基準を書き出す
客層・形・集客。これが物件選びの全ての出発点。
STEP 2
家賃上限を決める
見込み月商の70%で固定費が回る家賃を上限に。これを超える物件は候補から外す。
STEP 3
物件を見る前に相談する
見る前と後では選択肢が全然違います。「まだ何も決まってない」でOK。
ご相談はLINEから
個別の相談・物件リクエスト・内見同行、すべて無料。営業はしません。
https://lin.ee/UNm5XqPe
付録A エリア別家賃
付録Aエリア別 平均家賃（参考）
1階路面店、坪単価（月額）。2026年4月時点の目安。
| エリア | 坪単価 | 備考 |
|---|---|---|
| 国分町 | 1.2〜2.0万 | 飲食・夜系 |
| 仙台駅西口 | 1.5〜2.5万 | 駅近最強 |
| 仙台駅東口 | 1.2〜1.8万 | 再開発進行 |
| 一番町 | 1.5〜2.8万 | 物販・カフェ |
| 定禅寺通 | 1.0〜1.6万 | カフェ・美容 |
| 勾当台公園周辺 | 0.9〜1.4万 | バランス型 |
| 泉中央 | 0.7〜1.2万 | ファミリー |
| 長町（副都心） | 0.7〜1.1万 | 再開発 |
| 若林区 | 0.5〜0.9万 | コスパ良 |
| 宮城野区（新田・荒井） | 0.6〜1.0万 | 東西線 |
| 名取市・多賀城市 | 0.4〜0.9万 | 仙台圏 |
※ 敷金・礼金・保証金・共益費別途。飲食は保証金が家賃12ヶ月以上の物件も。
付録B 用語集
付録B用語集
- 居抜き（いぬき）
- 前テナントの内装・設備を残したまま次に引き渡す物件。
- スケルトン
- 内装・設備が何もない躯体状態。自由度高・工事費高。
- 造作譲渡
- 前テナントの造作・設備を買い取ること。50万〜数百万円。
- 原状回復
- 退去時に物件を契約当初の状態に戻すこと。
- 坪単価
- 1坪（約3.3㎡）あたりの内装工事費。
- 動力
- 三相200Vの電源。業務用機器に必要。
- 施主支給
- オーナーが直接購入した材料・什器を業者が設置すること。
- DIY併走
- オーナーと業者が一緒に作業。人件費を削減できる。
- 排煙設備
- 火災時に煙を排出する設備。規模により設置義務。
- 防火区画
- 火災延焼を防ぐ建築上の区画。
付録C 原状回復
付録C退去時の原状回復
契約時に必ず確認する3点。
1. 「原状回復」の範囲
- スケルトン返却：全撤去（費用大）
- 居抜きOK：造作残置可（費用小）
- 部分原状回復：指定箇所のみ
2. 敷金・保証金の返還
- 敷金：原状回復費に充当、残額返還
- 保証金：償却（返還されない部分）あり多数
- 例：保証金300万・償却150万 → 戻るのは最大150万
3. 予防策
- 入居時の状態を写真・動画で記録
- 契約書の退去条項を別途保管
- 工事履歴は書面で残す
- 退去6ヶ月前から準備開始
付録D FAQ
付録Dよくある質問
- Q. このガイドは無料ですか？
- A. はい、完全無料です。工事をご依頼いただいた段階で対価をいただきます。相談・物件紹介の段階で費用は発生しません。
- Q. まだ何も決まっていませんが、相談できますか？
- A. むしろ、決まっていない段階から相談に来てもらった方が助かります。条件整理から一緒にやります。
- Q. 他の内装屋との違いは？
- A. 物件探しの段階から関わる点です。多くの内装屋は物件決定後の相談しか受けませんが、記憶荘は物件を見る前から入ります。
- Q. DIYで自分でやりたい部分があります
- A. 歓迎します。電気・給排水・ガスなど事故リスクの高い工事だけ記憶荘で請け、塗装・装飾などはご自身で進める形が、コストが一番下がります。
- Q. 相見積もりしていいですか？
- A. もちろんです。他社と比較して決めてもらう方が、後の信頼関係もすっきりします。
- Q. 正直に話すと、足元を見られませんか？
- A. 仲介料・コンサル料は0円、内装工事を他社に出してもOKという関係でやっています。情報を引き出して足元を見るインセンティブが構造的にありません。むしろ正直な情報があるほど提案の精度が上がります。
- Q. 私は窓口で、決めるのは家族なんですが？
- A. 大丈夫です。ただ最初にそれを伝えてください。窓口の方が判断できる範囲を意識した提案にする、要所で本人とのMTGを組む、など効率が大きく変わります。決定者と話す機会のないまま進むと、お互い消耗します。
- Q. 最初に話しておくべきことは？
- A. 3点あります。①経営経験・家族のバックボーン ②何を「成功」と呼ぶか（生計／趣味／投資のどれか）③最終決定者は誰か。この3点が分かると提案の方向性が一気に決まります。
- Q. 生計ではなく趣味的に続けたい場合は？
- A. 標準提案は「生計を立てる規模」前提なので、最初に「趣味モードで続けたい」と一言伝えてください。家賃・初期費用・撤退ラインを含めて無理なく続く設計に切り替えます。
© 2026 記憶荘 店舗内装スタジオ
仙台の店舗内装を、物件探しから手伝う内装屋。
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