01STOPPED
造作譲渡金1,000万
仙台中心部・人気エリア
居抜き・飲食
造作譲渡金 1,000万円。すでに5社が内覧済み。
立地も内装も良い物件でした。ただ、譲渡金が1,000万円。そのうえ取り合いになっていて、条件交渉の余地がない。「この金額を払って勝ち取る物件ではない」と伝え、内覧前に見送りました。お客様はその後も相談を続けてくださっています。
止めた物件。
不動産会社は仲介手数料で成り立っています。契約が決まらないと収入がないので、「やめたほうがいい」は言えません。記憶荘の収入は内装工事の対価だけです。だから止められます。実際に止めた物件を、匿名にして公開します。物件は匿名ですが、数字は実数です。
01
実例
CASES02STOPPED
駐車場 図面→現地6台→1台
岩沼・68坪
飲食・好条件に見える物件
募集図面「駐車場3台＋来客3台」→ 現地は実質1台。
図面だけ見れば申し分ない広さと条件。現地に立つと、駐車できるのは実質1台でした。残りを確保するには裏のホテル駐車場と直接交渉が必要。郊外の飲食で駐車場が無いのは致命傷なので、そのまま進めるのは止めました。
03STOPPED
市に確認 → ペットサロン不可
多賀城・鉄板焼跡
居抜き・サロン業態を検討
市に確認 →「人の美容室は可、ペットサロンは不可」。
内覧はスムーズで、お客様の温度も上がっていました。念のため内覧後に市へ確認したところ、業種の壁がありました。募集図面や不動産会社の「店舗可」では分からないことです。申込前に分かったので、損失はゼロでした。
04STOPPED
グリストラップ100L→200L
ラーメン業態
居抜き・グリストラップ100L
チェーン基準では200Lへの増設を求められる可能性。
「居抜きだから設備はそのまま使える」と思われがちな項目です。下水基準は年々厳しくなっていて、100Lの既存設備では足りない可能性がありました。増設すると想定していた工事費を大きく超える。その数字を先に出しました。
05WENT AHEAD
事務所仕様でも進めた
事務所仕様のスケルトン
水回りなし・飲食を検討
共有部から給水を引けば化ける。他人が狙わない難物件。
「事務所仕様だから飲食は無理」と誰もが素通りする物件です。共有部のトイレ・手洗いから給水を引ける構造だったので、逆に競合がいない物件として進めました。止めるだけが仕事ではありません。他人が見送る物件で勝てることもあります。
※ 物件の特定を避けるため、エリア・坪数の一部をぼかしています。金額・台数などの数字は実際の記録どおりです。
02
「釣り物件」の見分け方
BAIT LISTINGSすでに決まっているのに、問い合わせを集めるために掲載され続けている物件があります。元不動産の立場から、疑ったほうがいいサインを挙げます。あてはまる物件があれば、URLを送ってください。実態を確認します。
SIGN 01
何ヶ月も掲載が消えない
人気エリアの好条件なのに、ずっと載っている。問い合わせると「その物件は決まりました。ほかにこんな物件が」と別の物件を出される。
SIGN 02
図面と現況が違う
駐車場の台数、天井高、設備の有無。募集図面が実態より良く書かれている物件は、現地で必ず差が出ます。
SIGN 03
家賃だけ相場より明らかに安い
安い理由が書かれていない。用途地域の制限、譲渡金、原状回復の条件など、家賃以外に理由が隠れていることがあります。
SIGN 04
「申込が入ったばかり」がくり返される
問い合わせのたびに同じ物件が「今ちょうど」と言われる。客寄せのために出し続けている可能性を疑います。
03
止めた後に、残るもの
AFTER WE STOP物件を止めると、その物件はなくなります。でも判断の基準は残ります。「この業態なら駐車場は何台必要か」「譲渡金はいくらまでなら払う価値があるか」「用途地域はどこで確認するか」。次の物件が出たとき、その日のうちに「進む・止める」を決められるようになります。
実際、ここに載せた物件を止めたお客様のほとんどは、そのまま相談を続けて、次の物件へ進んでいます。物件が流れても、お客様は流れません。それが記憶荘の仕事です。
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止めたほうがいい時は、止めたほうがいいと言います。
営業はしません。断ってOKです。